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LE FIGARO
Cécile Duflot, en charge du Grand Paris, envisage de faire une loi d'ici le printemps 2013 pour revoir
la gouvernance du quartier d'affaires jugée déficiente dans un pré-rapport de la Cour des comptes.
Pour le financement du quartier d'affaires, l'État va demander aux cinq communes (Puteaux, Courbevoie, Nanterre, La Garenne-Colombes…) intéressées au développement du quartier d'affaires de mettre plus la main au porte-monnaie.
La Défense est au bord du gouffre.
Le premier quartier
d'affaires d'Europe ne construit plus assez de tours pour équilibrer son modèle
économique. La Cour des comptes dénonce les "dérives" de gestion et
émet de "sérieux doutes sur l'équilibre financier final" de
l'Etablissement public d'aménagement de la Défense Seine Arche (Epadesa,
ex-EPAD), dans un pré-rapport qu'elle vient de rendre sur la gestion de
l'établissement de 2006 à 2011 et que Le Monde s'est procuré.
En 2010, dans un rapport non rendu public, l'Inspection
générale des finances (IGF) et le Conseil général de l'environnement et du
développement durable (CGEDD) prédisaient, eux, un "déficit"
financier de l'Epadesa en 2016. L'IGF
et le CGEDD persistent dans ce diagnostic dans une note de juin 2012 à laquelle
Le Monde a eu accès.
PROJETS DE TOURS HYPOTHÉTIQUES
Ils déplorent "l'optimisme non documenté" de la
direction de l'Epadesa "sur la rentabilité escomptée" des opérations
commerciales à venir, et mettent en garde contre le "risque de fuite en
avant" qui consiste à prétendre combler un passif avec des projets de
tours qui restent hypothétiques.
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| Futurs bureaux de la place de Belgique |
A lire ces rapports, il apparaît que la Babel de l'immobilier
d'entreprise n'aura plus, à court terme, les moyens ni de son aménagement ni de
la rénovation de ses équipements, pour beaucoup obsolètes. Sauf à faire appel
aux collectivités locales.
Pourtant, mardi 2 octobre, l'ambiance était à la fête : un
plantureux buffet réunissait le gratin des promoteurs et des géants du BTP
français pour la pose de la première pierre de la future tour D2, au cœur du
quartier d'affaires, 175 mètres
de haut, 37 étages, livraison prévue en 2014. Pour s'offrir cet édifice de
verre fuselé par une résille de béton, la Sogecap, filiale de la Société
générale, a acheté plus de 56
000 mètres carrés de droits à construire à l'Epadesa. La
D2 est l'une des quatre tours en chantier sur le site.
LES INVESTISSEURS SE RARÉFIENT
Depuis 2011, la vente de mètres carrés de bureaux est
repartie à la hausse grâce aux capitaux étrangers. Mais ce regain ne suffira
pas à sauver la Défense. L'Epadesa vend des droits à construire sur un
périmètre de 564 hectares
qui s'étend en partie sur Puteaux, Courbevoie et Nanterre (Hauts-de-Seine). A
charge pour cet établissement sous tutelle de l'Etat d'aménager le site, ses
accès routiers, les espaces autour des tours.
Or les investisseurs se raréfient. Pour les attirer,
l'Epadesa a baissé le prix des droits à construire. Ils sont passés de 2 300
euros le m2, en moyenne, en 2007, à 1 700 en 2012. Il vend moins car les
terrains à bâtir sont plus rares sur son périmètre. Les derniers interstices
constructibles sont souvent traversés par des voies routières ou des
infrastructures qui nécessitent des travaux d'aménagement coûteux pour
l'Epadesa.
Ainsi, la tour Phare, imaginée par l'architecte Thom Mayne,
haute de 300 mètres,
qu'Unibail a prévu de livrer en 2017 sur Puteaux serait, selon le rapport de
l'IGF, une opération déficitaire pour l'Epadesa. La future icône de la Défense,
qui fait l'objet de recours des habitants, serait construite sur pilotis
au-dessus d'un axe routier. Elle suppose donc un aménagement du terrain à
grands frais que devrait assumer l'Epadesa.
"PARTI PRIS D'OPTIMISME"
La Cour des comptes reconnaît que, depuis 2011, la gestion
de l'établissement a été "assainie et modernisée". Mais elle met en
doute la "fiabilité" des perspectives de marges escomptées sur les
opérations immobilières à venir. A ses yeux, l'Epadesa a un "parti pris
d'optimisme" dans la présentation de ses comptes.
Le "risque de déficit" annoncé "pour
2016" par l'IGF et le CGEDD ne serait toutefois pas aussi certain,
explique leur rapport, si l'Epadesa n'avait pas à supporter, outre le coût
croissant des aménagements, de nouvelles charges d'exploitation.
REMISE EN ÉTAT COÛTEUSE
Le 1er janvier 2009, la propriété des espaces publics, des
équipements et des œuvres d'art de la Défense a été transférée à un
établissement local de gestion et d'animation baptisé Defacto. Présidé par Patrick
Devedjian, patron (UMP) du conseil général des Hauts-de-Seine, Defacto est en
partie financé par les collectivités locales. Ce qui, normalement, devrait
alléger la charge de l'Epadesa. Mais ce dernier est tenu de payer la remise en
état des biens transférés en se basant sur les factures que lui adresse
Defacto.
Or pendant cinquante ans, l'établissement public n'a guère
entretenu le patrimoine de la Défense, qu'il s'agisse de sa dalle, des
sous-sols, des escaliers ou des parkings. Si bien que le coût des réparations
se révèle aujourd'hui très élevé. Il s'ajoute à d'autres charges pour
l'Epadesa, comme la rénovation des tunnels, qui n'a quasiment jamais été
engagée depuis 1958. "Alors que la création de Defacto devait alléger la
charge financière de l'EPAD, les arbitrages rendus en 2008 ont un effet contraire
pour de nombreuses années", déplore la Cour.
IMAGE DÉGRADÉE
Elle juge que l'obligation faite à l'Epadesa de prendre à
son compte la réparation de tout vice caché découvert dans les trente ans qui
viennent "va très au-delà des obligations légales". Le ministère du
budget, dans une note de 2010 jointe au rapport de l'IGF, va jusqu'à juger "illégale"
cette garantie.
Par ailleurs, un procès oppose l'Epadesa et Defacto. Il
concerne l'usage commercial de certains espaces publics. Le bras de fer porte
sur plusieurs millions d'euros. Ce conflit "dégrade l'image des deux
établissements aux yeux des investisseurs", estime la Cour, qui préconise
de "modifier le dispositif législatif" qui régit leurs relations.
Pour l'IGF, la contribution des collectivités territoriales * au
financement de Defacto doit augmenter pour être "à la hauteur des
enjeux". Une évolution indispensable, selon l'Inspection générale des
finances, pour sauver le quartier de la Défense.
* Donc de La Garenne-Colombes, fraichement associée à ce puits sans fond ...
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| Bureaux en construction sur l'ancienne place de Belgique, réduite désormais à un simple carrefour |
